Muchas veces, los conflictos entre inquilinos y propietarios surgen por desacuerdos sobre la interpretación de la Ley de Arrendamientos Municipales (LAU) o del propio contrato de arrendamiento.
El inquilino podrá entender que el dueño del inmueble será responsable de los costos de la negativa de la otra parte. O, por el contrario, se puede abusar de las disposiciones para imponer una carga incompatible al inquilino.
La mejor manera de evitar estos problemas es tener claro desde el principio quién pagará cada componente, y cuando hablamos de reparaciones que hay que hacer en la propiedad y dadas las dificultades económicas del arrendador, puede que esto no sea así. fácil. Los inquilinos pueden irse. arrendatario. EXPANSIÓN y la firma de defensa jurídica ARAG aclaran las principales dudas.
Alrededor del 24% de los españoles vive en alquiler, una tendencia que se acerca cada vez más a la media europea y que no se interrumpe (o, por tanto, puede aumentar) a pesar de la elevada inflación. Con el Euribor de referencia hipotecario en los niveles de 2008, todo indica que esta opción de vivienda seguirá reemplazando a la propiedad residencial. Una investigación de ARAG, que analizó la información proporcionada por los agentes inmobiliarios individuales (API), encontró que las personas que buscan alquilar buscan primero una vivienda asequible (47,5%). Un tema relacionado son las principales preocupaciones financieras de los inquilinos cuando alquilan; el más relevante (85%) es el monto del alquiler mensual, seguido del número de meses que el propietario requiere un depósito de seguridad y los costos adicionales que pueden ser necesarios para administrar el negocio.
Las cuestiones monetarias también son importantes para las propiedades: la mayoría prefiere inquilinos que trabajan por cuenta ajena (90%) y sólo el 7,5% se opone a incluir un garante en el contrato de arrendamiento, ya que proporciona más seguridad para el pago de los ingresos. Según la experiencia del 52,5% de los encuestados de API, esto se relaciona con las personas a las que les resulta más difícil encontrar vivienda: las personas solteras.
Por otro lado, la oferta de vivienda en alquiler ha disminuido una media del 50% en los últimos dos años, según el informe Tendencias de Servihabitat. Los datos del portal inmobiliario Idealista lo confirman: cada vez se anuncian menos viviendas en alquiler: hace dos años y medio había 180.000, hasta las 100.000 del pasado enero, la cifra más baja desde 2016. El año pasado, las pérdidas unitarias se estimaron en un 5%, mientras que Barcelona y Madrid registraron caídas del 9% y el 19% respectivamente.
Una de las razones de la escasa oferta es que los propietarios de inmuebles se ven cada vez más asfixiados por las subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), que actualmente considera las propiedades de alquiler más bien como inversiones. Si es normal hasta 2022, el aumento de las cuotas hipotecarias ya no será rentable para muchos hogares para alquilar un piso, porque a veces ni siquiera alcanza para cubrir la hipoteca.
Las preocupaciones sobre posibles incumplimientos, los plazos de desalojo y los temores de que las nuevas leyes de vivienda puedan limitar aún más el acceso a los fondos son algunas de las otras razones por las que las familias pueden querer vender sus casas.
El resultado de la menor cantidad de viviendas en el mercado es un aumento de los alquileres medios, que fueron del 7,4% el año pasado, según un estudio de Fotocasa. Esto significa que las propiedades disponibles, especialmente en las zonas más populares, son cada vez más caras, antiguas y pequeñas. Estas casas requieren más mantenimiento y, a menudo, requieren más reparaciones para hacerlas habitables.
En situaciones similares, tanto la propiedad como el inquilino pueden experimentar serios problemas financieros para pagar las facturas. Teniendo esto en cuenta, no sorprende que las preocupaciones y conflictos más comunes sean sobre quién paga las reparaciones y los daños a la propiedad de alquiler.
La duda más común: ¿quién paga qué?
Según Fotocasa, los cinco defectos más comunes en el hogar son grifos que gotean, inodoros obstruidos, calderas reventadas, fugas de humedad y enchufes rotos. HomeServe, que se especializa en el mantenimiento del hogar, dice que 4 de cada 10 viviendas sufrirán daños o reparaciones en 2021, y el 35,65% invertirá más de 500 euros para solucionar el problema. Teniendo en cuenta que el 16% del total de viviendas está en alquiler (2,9 millones), según datos del INE de 2021, ¿a quién le corresponde pagar estas costosas reparaciones: al arrendador o al inquilino?.
De las cerca de 50.000 consultas jurídicas recibidas en 2022, las cuestiones relacionadas con la vivienda representaron el 25,3% del total. Esta es una gran preocupación para todas las comunidades autónomas excepto Andalucía.
Las preguntas más habituales son sobre el impago del alquiler por parte del inquilino, la posibilidad de aumentar el alquiler, la duración del contrato, dudas sobre qué hacer con la fianza en caso de desperfectos y quién se encarga de pagar la fianza en reparaciones individuales.
«De hecho, una de las disposiciones que más polémica ha causado en su aplicación es la que regula las responsabilidades de propietarios e inquilinos en la realización de trabajos de conservación y mantenimiento», afirmó la abogada de ARAG Montserrat Martín, en referencia al artículo de la LAU. 21. Mārtiņš dijo que la mayoría de las veces los conflictos entre inquilinos y propietarios surgen debido a trabajos de mantenimiento de la propiedad que el propietario no realiza o tarda mucho en resolver, y el propietario no quiere devolver el depósito de seguridad ni intentar pagarle al inquilino. limpieza. o gastos de pintura. Teniendo todo esto en cuenta, ¿quién paga qué?
Los daños de los que se hace cargo la propiedad
El hotel siempre es responsable de las reparaciones o mantenimiento necesarios. Según jurisprudencia del Tribunal Supremo, se consideran reparaciones necesarias o protectoras «las que tienen el carácter de esenciales para mantener el uso del local y que han sido ordenadas por la autoridad competente». Por ejemplo, los daños a cargo de los propietarios son:
Restauración o sustitución de instalaciones de agua, alcantarillado, gas y electricidad. Solucione goteras y problemas de humedad o repare su techo para evitar goteras. Realice las reparaciones necesarias en puertas y ventanas para garantizar que su hogar esté hermético y seguro.
«Si el inmueble no realiza estas reparaciones, el inquilino tiene tres opciones: avisar al arrendador para que realice las reparaciones si ha habido algún accidente o desperfecto; avisar al arrendador y realizar él mismo las reparaciones; o resolver el contrato. El inquilino ha cumplido con sus obligaciones y el arrendador no ha realizado las reparaciones . dijo Martín.
Los propietarios deben realizar estas reparaciones a menos que sean causadas por abuso del inquilino. Este último deberá demostrar que no ha cometido ningún delito (por ejemplo, en un incendio) para que el propietario pueda usarlos. Si el daño a la propiedad es tan grave que no puede repararse y debe reconstruirse, esto da lugar a la terminación del arrendamiento.
Si se causa daño a la parte común de los copropietarios, el propietario, con el permiso de los copropietarios, deberá reparar la parte común o presentar una solicitud de reparación a los copropietarios. Si esto no sucede, se deberá rescindir el contrato de arrendamiento.
Curiosamente, los propietarios pueden deducir del impuesto sobre la renta personal una serie de gastos relacionados con el alquiler, incluidos los costes de mantenimiento y reparación de la propiedad.
Los daños de los que se hace cargo la parte arrendataria
Por otro lado, el mantenimiento de la propiedad y las reparaciones menores son responsabilidad del inquilino. En otras palabras, cualquier cosa que rompa con el uso cotidiano. «El problema es que la ley no define claramente qué constituyen daños menores, por lo que los tribunales están fijando dos estándares», explicó Martin.
Uno de ellos es la duración del contrato: si algo se estropea en los primeros meses de estancia del inquilino, el arrendador lo arregla. Entonces se supone que ha ocurrido abuso por parte del inquilino. Otro criterio es que dichos costes de restauración no superen los 150 euros, aunque otras sentencias estipulan que estos costes no superen el 50% del valor del nuevo inmueble. En este sentido, es importante considerar si el artículo es nuevo o usado.
En el primer caso, el inquilino puede intentar demostrar que se trata de un defecto de fábrica para que no se realicen reparaciones. En caso contrario, se considerará un mal funcionamiento. Si los bienes están usados y su vida útil ha expirado, son responsabilidad del propietario. Con carácter general, algunos de los daños que deben cubrir los inquilinos incluyen:
Cabe aclarar aquí que el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Municipales establece que ninguna obra (por ejemplo, instalación de aire acondicionado) podrá realizarse sin coordinación con el propietario. Si esto sucede, además de rescindir el contrato de arrendamiento, la propiedad podrá exigir al inquilino que restablezca los cambios a su condición anterior y mantenga la propiedad intacta o acepte mantener los cambios. Si el propietario opta por esta última opción, el inquilino no podrá reclamar indemnización, aunque sea para la mejora del apartamento.
¿Y quién paga el seguro?
Parte de los daños mencionados podrán estar cubiertos por un seguro de responsabilidad civil, especialmente los daños causados por accidente o por un tercero. ¿Pero quién pagará la póliza? El inquilino no tiene obligación legal de recibir las primas del seguro de propiedad por la propiedad asegurada del inquilino. Si acepta esto, se considerará un abuso del contrato de arrendamiento. Marina Barriendos, abogada de ARAG, explica: “Al ser el arrendador el principal interesado en la contratación de este seguro, no sería ni injusto ni razonable trasladar sus obligaciones de pago al inquilino”.
El seguro de hogar o multirriesgo cubre el contenedor y parte de su contenido, así como los daños y condiciones materiales o de terceros ajenos al inquilino. Además, el patrimonio optará por negociar con la compañía de seguros para proteger sus intereses. «El consejo para los propietarios es adaptar la cobertura de su seguro a la propiedad que alquila y a las condiciones del continente, de esta manera las primas serán más bajas y sólo cubrirá sus activos y pasivos», dice Barrindos.
Los seguros también tienen cabida en las deducciones del impuesto a la propiedad. Se pueden deducir los gastos ocasionados por seguros del hogar o alquileres impagos. Todos estos gastos se prorratean en función del número de meses que lleva alquilada la propiedad.
Los inquilinos podrían estar interesados en asegurar sus pertenencias: muebles, ordenadores, televisores, joyas… Con el seguro de contenido, tú decides qué asegurar y cuánto. Barrientos explicó que “no tenía por qué ser empleado de la empresa ni en la forma que indica la propiedad. Lo mismo se aplica a su responsabilidad civil y tiene sentido asegurar sólo aquellas cosas que les conciernen como inquilinos. «
¿Cómo podemos evitar conflictos?
Martin recomienda que ambas partes «lean atentamente el contrato y consulten con un abogado o gerente sobre cualquier término que sea difícil de entender o que no cumpla con las especificaciones de LAU».
Se recomienda que el arrendador especifique en el contrato que el inquilino se hace cargo de las reparaciones resultantes del mal uso del local, falta de mantenimiento o desgaste resultante del uso normal del local.
Por otro lado, sugiere que si un inquilino descubre un abuso antes de firmar un contrato y la propiedad no quiere cambiar esos términos, «el inquilino debería optar por no firmar el contrato en lugar de firmarlo», añadió. Un ejemplo de cláusula de abuso sería obligar a un inquilino a devolver una propiedad pintada (siempre que la propiedad esté en uso normal).
Tras la firma del contrato, LAU considerará el incumplimiento de los términos del contrato (salvo que dichos términos sean considerados abusivos) como causal de resolución del contrato de arrendamiento. Pero como siempre, el diálogo es el mejor mecanismo para resolver cualquier conflicto. Además de presentar un reclamo contra el inquilino si algo sale mal, la propiedad también puede utilizar el depósito de seguridad que se le entregó al inicio del contrato para evitar daños a la propiedad. Este depósito corresponde al pago del alquiler mensual acordado y debe ser pagado por el propietario a la autoridad de vivienda pública en su sociedad independiente.
En cuanto a los inquilinos, tienen que quejarse ante el propietario si no se respetan sus derechos. «Si un inquilino cumple con sus obligaciones, no debe tener miedo de quejarse», dijo Martin. Primero, si es posible, informe al hotel del problema mediante burofax. Si la masa se niega a transigir, deberá buscarse por la vía legal o mediante mediación o arbitraje.