{"id":3064,"date":"2025-02-03T10:15:46","date_gmt":"2025-02-03T10:15:46","guid":{"rendered":"https:\/\/reformapisos.com\/?p=3064"},"modified":"2025-05-28T15:15:55","modified_gmt":"2025-05-28T15:15:55","slug":"quien-debe-pagar-las-reparaciones-y-reformas-de-una-vivienda-propietario-o-inquilino","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/reformapisos.com\/index.php\/2025\/02\/03\/quien-debe-pagar-las-reparaciones-y-reformas-de-una-vivienda-propietario-o-inquilino\/","title":{"rendered":"\u00bfQui\u00e9n debe pagar las reparaciones y reformas de una vivienda: propietario o inquilino?"},"content":{"rendered":"\n

En muchas ocasiones, los conflictos entre inquilinos y propietarios<\/strong> surgen por desacuerdos en la interpretaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)<\/strong> o del propio contrato de arrendamiento<\/strong>. El inquilino puede entender que el propietario es responsable de ciertos costes, o, por el contrario, el propietario puede intentar imponer cargas incompatibles al inquilino.<\/p>\n\n\n\n

La mejor manera de evitar estos problemas es tener claro desde el principio qui\u00e9n pagar\u00e1 cada concepto<\/strong>, especialmente en lo que respecta a las reparaciones<\/strong> necesarias en la propiedad. Dada la creciente tendencia a vivir de alquiler en Espa\u00f1a (cerca del 24% de los espa\u00f1oles lo hace, una cifra que se acerca a la media europea), y el aumento del Eur\u00edbor, que encarece las hipotecas, esta opci\u00f3n de vivienda sigue ganando terreno.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan un estudio de ARAG, la principal preocupaci\u00f3n de quienes buscan alquilar es encontrar una vivienda asequible<\/strong> (47,5%), seguida del monto del alquiler mensual (85%), el dep\u00f3sito de seguridad y los costes adicionales de gesti\u00f3n. Para los propietarios, la preferencia es clara: inquilinos con trabajo por cuenta ajena (90%), y solo el 7,5% se opone a incluir un avalista en el contrato, lo que brinda mayor seguridad de pago.<\/p>\n\n\n\n

La oferta de vivienda en alquiler ha disminuido un 50% en los \u00faltimos dos a\u00f1os, seg\u00fan Servihabitat, y portales como Idealista confirman esta tendencia, registrando la cifra m\u00e1s baja de anuncios desde 2016. Esta reducci\u00f3n se debe, en parte, a que los propietarios, afectados por las subidas de tipos del BCE, consideran las propiedades de alquiler m\u00e1s como inversiones que como fuentes de ingresos rentables que cubran sus hipotecas. Las preocupaciones por impagos, los plazos de desahucio y el temor a que las nuevas leyes de vivienda limiten a\u00fan m\u00e1s el acceso a los fondos, tambi\u00e9n impulsan a las familias a vender sus casas.<\/p>\n\n\n\n

El resultado de esta menor oferta es un aumento de los alquileres medios<\/strong> (7,4% el a\u00f1o pasado, seg\u00fan Fotocasa). Esto significa que las propiedades disponibles son cada vez m\u00e1s caras, antiguas y peque\u00f1as, lo que a menudo requiere m\u00e1s mantenimiento y reparaciones para hacerlas habitables. En estas situaciones, tanto propietarios como inquilinos pueden enfrentar serios problemas financieros. No es de extra\u00f1ar, entonces, que la principal fuente de conflictos sea qui\u00e9n paga las reparaciones y los da\u00f1os en la propiedad alquilada<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQui\u00e9n Paga Qu\u00e9 en un Alquiler? La Duda M\u00e1s Com\u00fan<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Seg\u00fan Fotocasa, los cinco defectos m\u00e1s comunes en el hogar son los grifos que gotean, inodoros obstruidos, calderas estropeadas, fugas de humedad y enchufes rotos. HomeServe, especializada en mantenimiento del hogar, indica que 4 de cada 10 viviendas sufrieron da\u00f1os o reparaciones en 2021, con un 35,65% invirtiendo m\u00e1s de 500 \u20ac para solucionar el problema. Con un 16% del total de viviendas en alquiler (2,9 millones, INE 2021), la pregunta es clave: \u00bfa qui\u00e9n corresponde pagar estas costosas reparaciones, al arrendador o al inquilino?<\/p>\n\n\n\n

De las casi 50.000 consultas jur\u00eddicas recibidas en 2022, el 25,3% estuvieron relacionadas con la vivienda, siendo una gran preocupaci\u00f3n en todas las comunidades aut\u00f3nomas excepto Andaluc\u00eda. Las preguntas m\u00e1s frecuentes giran en torno al impago del alquiler, el aumento del mismo, la duraci\u00f3n del contrato, las dudas sobre la fianza en caso de desperfectos y qui\u00e9n se encarga de pagar las reparaciones individuales.<\/p>\n\n\n\n

\u00abDe hecho, una de las disposiciones que m\u00e1s pol\u00e9mica ha causado en su aplicaci\u00f3n es la que regula las responsabilidades de propietarios e inquilinos en la realizaci\u00f3n de trabajos de conservaci\u00f3n y mantenimiento\u00bb, afirma Montserrat Mart\u00edn, abogada de ARAG, refiri\u00e9ndose al art\u00edculo 21 de la LAU. La mayor\u00eda de los conflictos surgen por trabajos de mantenimiento que el propietario no realiza o tarda en resolver, o cuando el propietario no quiere devolver el dep\u00f3sito de seguridad o intenta cobrarle al inquilino gastos de limpieza o pintura.<\/p>\n\n\n\n

Da\u00f1os a Cargo del Propietario<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El propietario<\/strong> siempre es responsable de las reparaciones o mantenimiento necesarios<\/strong> para mantener el uso de la vivienda, especialmente si son obras esenciales o han sido ordenadas por una autoridad competente. Por ejemplo, los da\u00f1os a cargo de los propietarios son:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Restauraci\u00f3n o sustituci\u00f3n de instalaciones de agua, alcantarillado, gas y electricidad.<\/li>\n\n\n\n
  • Soluci\u00f3n de goteras, problemas de humedad o reparaci\u00f3n de techos para evitar filtraciones.<\/li>\n\n\n\n
  • Reparaciones necesarias en puertas y ventanas para garantizar la estanqueidad y seguridad.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Mart\u00edn explica que si el inmueble no realiza estas reparaciones, el inquilino tiene tres opciones: avisar al arrendador para que realice las reparaciones<\/strong> (si ha habido un accidente o desperfecto), avisar al arrendador y realizar \u00e9l mismo las reparaciones<\/strong> (para luego reclamar el coste), o resolver el contrato<\/strong> si el inquilino ha cumplido con sus obligaciones y el arrendador no ha realizado las reparaciones.<\/p>\n\n\n\n

    Los propietarios deben realizar estas reparaciones a menos que sean causadas por abuso del inquilino<\/strong>. Si el da\u00f1o es tan grave que no puede repararse y debe reconstruirse, esto puede dar lugar a la terminaci\u00f3n del arrendamiento. Si el da\u00f1o afecta a las zonas comunes de los copropietarios, el propietario, con el permiso de los copropietarios, deber\u00e1 reparar la parte com\u00fan o presentar una solicitud de reparaci\u00f3n a los copropietarios. Si esto no sucede, se deber\u00e1 rescindir el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

    Curiosamente, los propietarios pueden deducir del impuesto sobre la renta personal<\/strong> una serie de gastos relacionados con el alquiler, incluidos los costes de mantenimiento y reparaci\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

    Da\u00f1os a Cargo del Inquilino<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Por otro lado, el mantenimiento de la propiedad y las reparaciones menores<\/strong> son responsabilidad del inquilino. Es decir, cualquier cosa que se rompa con el uso cotidiano. \u00abEl problema es que la ley no define claramente qu\u00e9 constituyen da\u00f1os menores, por lo que los tribunales est\u00e1n fijando dos est\u00e1ndares\u00bb, explica Mart\u00edn.<\/p>\n\n\n\n

    Uno de ellos es la duraci\u00f3n del contrato<\/strong>: si algo se estropea en los primeros meses de estancia del inquilino, el arrendador lo arregla. Despu\u00e9s, se presume que ha habido abuso por parte del inquilino. Otro criterio es que los costes de restauraci\u00f3n no superen los 150 \u20ac, aunque otras sentencias estipulan que estos costes no superen el 50% del valor del nuevo inmueble. Es importante considerar si el art\u00edculo es nuevo o usado.<\/p>\n\n\n\n

    Si el art\u00edculo es nuevo, el inquilino puede intentar demostrar que es un defecto de f\u00e1brica para evitar la reparaci\u00f3n; de lo contrario, se considerar\u00e1 un mal funcionamiento. Si los bienes est\u00e1n usados y su vida \u00fatil ha expirado, son responsabilidad del propietario. En general, algunos de los da\u00f1os que deben cubrir los inquilinos incluyen:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • Reemplazo de grifer\u00eda, limpieza de tuber\u00edas, tanques de inodoros, sellado de ba\u00f1eras y reparaci\u00f3n de calderas.<\/li>\n\n\n\n
    • Rotura de persianas, cerraduras o cristales y vidrios de puertas y ventanas.<\/li>\n\n\n\n
    • Tapado de agujeros en las paredes, arreglo de enchufes sueltos, reemplazo de bombillas y reparaci\u00f3n de electrodom\u00e9sticos.<\/li>\n\n\n\n
    • Eliminaci\u00f3n de plagas de cucarachas y otros animales.<\/li>\n\n\n\n
    • Cambio de colch\u00f3n o somier.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      Es importante aclarar que el art\u00edculo 23 de la LAU establece que ninguna obra (por ejemplo, instalaci\u00f3n de aire acondicionado) podr\u00e1 realizarse sin coordinaci\u00f3n con el propietario<\/strong>. Si esto sucede, adem\u00e1s de rescindir el contrato de arrendamiento, la propiedad podr\u00e1 exigir al inquilino que restablezca los cambios a su condici\u00f3n anterior o acepte mantener los cambios. Si el propietario opta por esta \u00faltima opci\u00f3n, el inquilino no podr\u00e1 reclamar indemnizaci\u00f3n, aunque sea para la mejora del apartamento.<\/p>\n\n\n\n

      \u00bfY Qui\u00e9n Paga el Seguro?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Parte de los da\u00f1os mencionados pueden estar cubiertos por un seguro de responsabilidad civil<\/strong>, especialmente los causados por accidente o por un tercero. Pero, \u00bfqui\u00e9n debe pagar la p\u00f3liza? El inquilino no tiene obligaci\u00f3n legal de pagar las primas del seguro de propiedad por el inmueble alquilado. Si se le obliga a hacerlo, se considerar\u00e1 un abuso del contrato de arrendamiento. Como explica Marina Barriendos, abogada de ARAG, \u00abal ser el arrendador el principal interesado en la contrataci\u00f3n de este seguro, no ser\u00eda ni injusto ni razonable trasladar sus obligaciones de pago al inquilino\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

      El seguro de hogar o multirriesgo<\/strong> cubre el continente y parte de su contenido, as\u00ed como los da\u00f1os materiales o a terceros ajenos al inquilino. Adem\u00e1s, el propietario optar\u00e1 por negociar con la compa\u00f1\u00eda de seguros para proteger sus intereses. \u00abEl consejo para los propietarios es adaptar la cobertura de su seguro a la propiedad que alquila y a las condiciones del continente; de esta manera, las primas ser\u00e1n m\u00e1s bajas y solo cubrir\u00e1 sus activos y pasivos\u00bb, dice Barriendos.<\/p>\n\n\n\n

      Los seguros tambi\u00e9n pueden tener cabida en las deducciones del impuesto a la propiedad. Se pueden deducir los gastos ocasionados por seguros del hogar o alquileres impagos. Todos estos gastos se prorratean en funci\u00f3n del n\u00famero de meses que la propiedad ha estado alquilada.<\/p>\n\n\n\n

      Los inquilinos, por su parte, podr\u00edan estar interesados en asegurar sus pertenencias<\/strong>: muebles, ordenadores, televisores, joyas, etc. Con el seguro de contenido, el inquilino decide qu\u00e9 asegurar y cu\u00e1nto. Barrientos explica que \u00abno ten\u00eda por qu\u00e9 ser empleado de la empresa ni en la forma que indica la propiedad. Lo mismo se aplica a su responsabilidad civil y tiene sentido asegurar solo aquellas cosas que les conciernen como inquilinos\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

      \u00bfC\u00f3mo Podemos Evitar Conflictos?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Mart\u00edn recomienda que ambas partes \u00ablean atentamente el contrato y consulten con un abogado o gestor sobre cualquier t\u00e9rmino que sea dif\u00edcil de entender o que no cumpla con las especificaciones de la LAU\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

      Se recomienda que el arrendador especifique en el contrato que el inquilino se har\u00e1 cargo de las reparaciones resultantes del mal uso del local, la falta de mantenimiento o el desgaste derivado del uso normal.<\/p>\n\n\n\n

      Por otro lado, si un inquilino detecta una cl\u00e1usula abusiva antes de firmar un contrato y el propietario no quiere cambiar esos t\u00e9rminos, Mart\u00edn sugiere que \u00abel inquilino deber\u00eda optar por no firmar el contrato en lugar de hacerlo\u00bb. Un ejemplo de cl\u00e1usula abusiva ser\u00eda obligar a un inquilino a devolver una propiedad pintada (siempre que la propiedad est\u00e9 en uso normal).<\/p>\n\n\n\n

      Tras la firma del contrato, la LAU considerar\u00e1 el incumplimiento de los t\u00e9rminos del contrato (salvo que dichos t\u00e9rminos sean considerados abusivos) como causa de resoluci\u00f3n del arrendamiento. Pero, como siempre, el di\u00e1logo es el mejor mecanismo para resolver cualquier conflicto<\/strong>. Adem\u00e1s de presentar un reclamo contra el inquilino si algo sale mal, la propiedad tambi\u00e9n puede utilizar el dep\u00f3sito de seguridad que se le entreg\u00f3 al inicio del contrato para cubrir da\u00f1os. Este dep\u00f3sito, correspondiente al pago del alquiler mensual acordado, debe ser pagado por el propietario a la autoridad de vivienda p\u00fablica en su comunidad aut\u00f3noma.<\/p>\n\n\n\n

      En cuanto a los inquilinos, deben reclamar ante el propietario si no se respetan sus derechos. \u00abSi un inquilino cumple con sus obligaciones, no debe tener miedo de quejarse\u00bb, afirma Mart\u00edn. Primero, si es posible, informe al propietario del problema mediante burofax. Si la parte contraria se niega a transigir, se deber\u00e1 buscar la v\u00eda legal o la mediaci\u00f3n\/arbitraje.<\/p>\n\n\n\n

      <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"En muchas ocasiones, los conflictos entre inquilinos y propietarios surgen por desacuerdos en la interpretaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o del propio contrato de arrendamiento. El inquilino puede entender que el propietario es responsable de ciertos costes, o, por el contrario, el propietario puede intentar imponer cargas incompatibles al inquilino. 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