En muchas ocasiones, los conflictos entre inquilinos y propietarios surgen por desacuerdos en la interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o del propio contrato de arrendamiento. El inquilino puede entender que el propietario es responsable de ciertos costes, o, por el contrario, el propietario puede intentar imponer cargas incompatibles al inquilino.
La mejor manera de evitar estos problemas es tener claro desde el principio quién pagará cada concepto, especialmente en lo que respecta a las reparaciones necesarias en la propiedad. Dada la creciente tendencia a vivir de alquiler en España (cerca del 24% de los españoles lo hace, una cifra que se acerca a la media europea), y el aumento del Euríbor, que encarece las hipotecas, esta opción de vivienda sigue ganando terreno.
Según un estudio de ARAG, la principal preocupación de quienes buscan alquilar es encontrar una vivienda asequible (47,5%), seguida del monto del alquiler mensual (85%), el depósito de seguridad y los costes adicionales de gestión. Para los propietarios, la preferencia es clara: inquilinos con trabajo por cuenta ajena (90%), y solo el 7,5% se opone a incluir un avalista en el contrato, lo que brinda mayor seguridad de pago.
La oferta de vivienda en alquiler ha disminuido un 50% en los últimos dos años, según Servihabitat, y portales como Idealista confirman esta tendencia, registrando la cifra más baja de anuncios desde 2016. Esta reducción se debe, en parte, a que los propietarios, afectados por las subidas de tipos del BCE, consideran las propiedades de alquiler más como inversiones que como fuentes de ingresos rentables que cubran sus hipotecas. Las preocupaciones por impagos, los plazos de desahucio y el temor a que las nuevas leyes de vivienda limiten aún más el acceso a los fondos, también impulsan a las familias a vender sus casas.
El resultado de esta menor oferta es un aumento de los alquileres medios (7,4% el año pasado, según Fotocasa). Esto significa que las propiedades disponibles son cada vez más caras, antiguas y pequeñas, lo que a menudo requiere más mantenimiento y reparaciones para hacerlas habitables. En estas situaciones, tanto propietarios como inquilinos pueden enfrentar serios problemas financieros. No es de extrañar, entonces, que la principal fuente de conflictos sea quién paga las reparaciones y los daños en la propiedad alquilada.
Según Fotocasa, los cinco defectos más comunes en el hogar son los grifos que gotean, inodoros obstruidos, calderas estropeadas, fugas de humedad y enchufes rotos. HomeServe, especializada en mantenimiento del hogar, indica que 4 de cada 10 viviendas sufrieron daños o reparaciones en 2021, con un 35,65% invirtiendo más de 500 € para solucionar el problema. Con un 16% del total de viviendas en alquiler (2,9 millones, INE 2021), la pregunta es clave: ¿a quién corresponde pagar estas costosas reparaciones, al arrendador o al inquilino?
De las casi 50.000 consultas jurídicas recibidas en 2022, el 25,3% estuvieron relacionadas con la vivienda, siendo una gran preocupación en todas las comunidades autónomas excepto Andalucía. Las preguntas más frecuentes giran en torno al impago del alquiler, el aumento del mismo, la duración del contrato, las dudas sobre la fianza en caso de desperfectos y quién se encarga de pagar las reparaciones individuales.
«De hecho, una de las disposiciones que más polémica ha causado en su aplicación es la que regula las responsabilidades de propietarios e inquilinos en la realización de trabajos de conservación y mantenimiento», afirma Montserrat Martín, abogada de ARAG, refiriéndose al artículo 21 de la LAU. La mayoría de los conflictos surgen por trabajos de mantenimiento que el propietario no realiza o tarda en resolver, o cuando el propietario no quiere devolver el depósito de seguridad o intenta cobrarle al inquilino gastos de limpieza o pintura.
El propietario siempre es responsable de las reparaciones o mantenimiento necesarios para mantener el uso de la vivienda, especialmente si son obras esenciales o han sido ordenadas por una autoridad competente. Por ejemplo, los daños a cargo de los propietarios son:
Martín explica que si el inmueble no realiza estas reparaciones, el inquilino tiene tres opciones: avisar al arrendador para que realice las reparaciones (si ha habido un accidente o desperfecto), avisar al arrendador y realizar él mismo las reparaciones (para luego reclamar el coste), o resolver el contrato si el inquilino ha cumplido con sus obligaciones y el arrendador no ha realizado las reparaciones.
Los propietarios deben realizar estas reparaciones a menos que sean causadas por abuso del inquilino. Si el daño es tan grave que no puede repararse y debe reconstruirse, esto puede dar lugar a la terminación del arrendamiento. Si el daño afecta a las zonas comunes de los copropietarios, el propietario, con el permiso de los copropietarios, deberá reparar la parte común o presentar una solicitud de reparación a los copropietarios. Si esto no sucede, se deberá rescindir el contrato de arrendamiento.
Curiosamente, los propietarios pueden deducir del impuesto sobre la renta personal una serie de gastos relacionados con el alquiler, incluidos los costes de mantenimiento y reparación de la propiedad.
Por otro lado, el mantenimiento de la propiedad y las reparaciones menores son responsabilidad del inquilino. Es decir, cualquier cosa que se rompa con el uso cotidiano. «El problema es que la ley no define claramente qué constituyen daños menores, por lo que los tribunales están fijando dos estándares», explica Martín.
Uno de ellos es la duración del contrato: si algo se estropea en los primeros meses de estancia del inquilino, el arrendador lo arregla. Después, se presume que ha habido abuso por parte del inquilino. Otro criterio es que los costes de restauración no superen los 150 €, aunque otras sentencias estipulan que estos costes no superen el 50% del valor del nuevo inmueble. Es importante considerar si el artículo es nuevo o usado.
Si el artículo es nuevo, el inquilino puede intentar demostrar que es un defecto de fábrica para evitar la reparación; de lo contrario, se considerará un mal funcionamiento. Si los bienes están usados y su vida útil ha expirado, son responsabilidad del propietario. En general, algunos de los daños que deben cubrir los inquilinos incluyen:
Es importante aclarar que el artículo 23 de la LAU establece que ninguna obra (por ejemplo, instalación de aire acondicionado) podrá realizarse sin coordinación con el propietario. Si esto sucede, además de rescindir el contrato de arrendamiento, la propiedad podrá exigir al inquilino que restablezca los cambios a su condición anterior o acepte mantener los cambios. Si el propietario opta por esta última opción, el inquilino no podrá reclamar indemnización, aunque sea para la mejora del apartamento.
Parte de los daños mencionados pueden estar cubiertos por un seguro de responsabilidad civil, especialmente los causados por accidente o por un tercero. Pero, ¿quién debe pagar la póliza? El inquilino no tiene obligación legal de pagar las primas del seguro de propiedad por el inmueble alquilado. Si se le obliga a hacerlo, se considerará un abuso del contrato de arrendamiento. Como explica Marina Barriendos, abogada de ARAG, «al ser el arrendador el principal interesado en la contratación de este seguro, no sería ni injusto ni razonable trasladar sus obligaciones de pago al inquilino».
El seguro de hogar o multirriesgo cubre el continente y parte de su contenido, así como los daños materiales o a terceros ajenos al inquilino. Además, el propietario optará por negociar con la compañía de seguros para proteger sus intereses. «El consejo para los propietarios es adaptar la cobertura de su seguro a la propiedad que alquila y a las condiciones del continente; de esta manera, las primas serán más bajas y solo cubrirá sus activos y pasivos», dice Barriendos.
Los seguros también pueden tener cabida en las deducciones del impuesto a la propiedad. Se pueden deducir los gastos ocasionados por seguros del hogar o alquileres impagos. Todos estos gastos se prorratean en función del número de meses que la propiedad ha estado alquilada.
Los inquilinos, por su parte, podrían estar interesados en asegurar sus pertenencias: muebles, ordenadores, televisores, joyas, etc. Con el seguro de contenido, el inquilino decide qué asegurar y cuánto. Barrientos explica que «no tenía por qué ser empleado de la empresa ni en la forma que indica la propiedad. Lo mismo se aplica a su responsabilidad civil y tiene sentido asegurar solo aquellas cosas que les conciernen como inquilinos».
Martín recomienda que ambas partes «lean atentamente el contrato y consulten con un abogado o gestor sobre cualquier término que sea difícil de entender o que no cumpla con las especificaciones de la LAU».
Se recomienda que el arrendador especifique en el contrato que el inquilino se hará cargo de las reparaciones resultantes del mal uso del local, la falta de mantenimiento o el desgaste derivado del uso normal.
Por otro lado, si un inquilino detecta una cláusula abusiva antes de firmar un contrato y el propietario no quiere cambiar esos términos, Martín sugiere que «el inquilino debería optar por no firmar el contrato en lugar de hacerlo». Un ejemplo de cláusula abusiva sería obligar a un inquilino a devolver una propiedad pintada (siempre que la propiedad esté en uso normal).
Tras la firma del contrato, la LAU considerará el incumplimiento de los términos del contrato (salvo que dichos términos sean considerados abusivos) como causa de resolución del arrendamiento. Pero, como siempre, el diálogo es el mejor mecanismo para resolver cualquier conflicto. Además de presentar un reclamo contra el inquilino si algo sale mal, la propiedad también puede utilizar el depósito de seguridad que se le entregó al inicio del contrato para cubrir daños. Este depósito, correspondiente al pago del alquiler mensual acordado, debe ser pagado por el propietario a la autoridad de vivienda pública en su comunidad autónoma.
En cuanto a los inquilinos, deben reclamar ante el propietario si no se respetan sus derechos. «Si un inquilino cumple con sus obligaciones, no debe tener miedo de quejarse», afirma Martín. Primero, si es posible, informe al propietario del problema mediante burofax. Si la parte contraria se niega a transigir, se deberá buscar la vía legal o la mediación/arbitraje.